26/9 bắt đầu đánh thuế chuyển nhượng nhà  đất

Tổng cục Thuế vừa có văn bản hướng dẫn việc thu thuế những hợp đồng chuyển nhượng bất động sản góp vốn mua căn hộ, nửn đất theo quy định tại Thông tư số 161 của Bộ Tà i chính. Theo đó, người nộp thuế sẽ được lựa chọn một trong 2 cách có lợi nhất cho mình trong quá trình chuyển nhượng căn hộ, đất nửn.

Cụ thể, với các trường hợp chứng minh được giá vốn và  các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế. Mức thuế phải nộp sẽ bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và  các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) nhân với 25%.

Trong đó, giá chuyển nhượng là  giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng của người mua mới. Giá vốn là  giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyửn mua nhà , mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng là  các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và  có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).

Theo Tổng cục Thuế, giá vốn và  chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng được chia ra hai trường hợp. Аối với những cá nhân có vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, nửn đất, nếu có chứng từ trả lãi phù hợp với hợp đồng vay thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi được xác định là  chi phí hợp lý. Аối với các trường hợp chỉ mới góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiửn theo hợp đồng) thì giá vốn sẽ bằng tổng số vốn phải góp theo hợp đồng trừ đi phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp).

Trường hợp không chứng minh được các chi phí phát sinh hợp lý thì sẽ áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Nghĩa là , nếu không xác định được giá chuyển nhượng thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì cơ quan thuế phải ấn định giá. Việc ấn định được thực hiện theo nguyên tắc: Phần giá trị đất được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; Phần giá trị nhà  được tính theo bảng giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh ban hà nh.

Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiửu chủ và  đã là m thủ tục chuyển nhượng trước ngà y 26/9 (thời điểm Thông tư 161 có hiệu lực) nhưng không xác định được giá vốn của người đứng tên trên hợp đồng hiện tại hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng theo cách trên.