3 kịch bản vỡ trận chung cư

Nhà  già u ngoảnh mặt

Trước đây, với mác cao cấp, chung cư VIP,...chung cư đã huyễn hoặc được nhiửu vị khách có tiửn vử một môi trường sống hiện đại, sang trọng, đầy đủ tiện nghi và  tiện ích.

Tuy nhiên, cà ng ngà y những bất tiện tại các khu chung cư nói chung và  cả các chung cư cao cấp nói riêng đã khiến khách hà ng phải nhìn nhận lại quan niệm vử chung cư.

Trước hết, những vụ tranh chấp xảy ra liên tục trong thời gian gần đây của người dân với chủ đầu tư cho thấy rất nhiửu bất cập trong quy định vử quản lý cũng như sở hữu vử nhà  chung cư.

Cụ thể, việc quy định không gian sở hữu chung và  riêng vẫn chưa có một hà nh lang pháp lý chặt chẽ, dẫn đến rất nhiửu các khu chung cư hiện nay không có các không gian sinh hoạt chung tối thiểu như nhà  văn hóa, nhà  sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, nhà  để xe,...Nhiửu vụ kiện tụng, tranh chấp kéo dà i xung quanh vấn đử nà y đã xảy ra ở nhiửu chung cư như: chung cư Nà ng Hương (Văn Quán, Hà  Đông, Hà  Nội), chung cư CT2 Mễ Trì Thượng (Hà  Nội),...

Аặc biệt, việc các dịch vụ chặt chém quá mức phí quy định của thà nh phố Hà  Nội cũng đã khiến người dân sống ở chung cư vô cùng bức xúc. Một trong những điểm nóng xảy ra vấn đử nà y lại chính là  các chung cư được gắn mác cao cáp như: Keangnam, Ciputra, The Manor,...

Nguy hiểm hơn, việc xảy ra hà ng loạt các vụ hửa hoạn tại nhà  chung cư đã khiến cho không ít người phải hoảng sợ và  đặt dấu hửi vử việc an toà n cháy nổ tại các nhà  chung cư hiện nay. Chỉ riêng trong năm 2011, nhiửu vụ cháy kinh hoà ng đã xảy ra tại một số khu chung cư cao tầng của Việt Nam như: Cháy lớn tại tòa nhà  26 tầng 57 Láng Hạ - Hà  Nội hồi đầu năm, cháy tòa nhà  Toserco “ Kim Mã “ Hà  Nội (7/2011), Cháy lớn ở tầng 7 tòa nhà  Keangnam (8/2011), gần đây nhất là  vụ cháy tại tòa nhà  33 tầng của EVN,...

Ngoà i ra, những bất tiện của nhà  chung cư như: sử­a nhà  phải xin phép các hộ gia đình xung quanh, vất rác phải đúng giử và  đúng nơi quy định, không được phép là m kinh tế như mở quán bán hà ng, cho thuê là m cử­a hà ng....đã là m hạn chế sự tự do của của cư dân sống trong tòa nhà .

Chính vì những bất tiện trên, cà ng ngà y người mua chung cư cà ng phải quan niệm đúng vử nhà  chung cư. Và  vì thế, những gia đình có tiửn, sẽ chuyển sang mua đất, xây nhà  riêng, thay vì đầu tư và i tỷ đồng để mua nhà  chung cư.

Xưa nay, với giá bán của các chung cư tại Hà  Nội thường trên 30 triệu đồng/m2, đối với một số chung cư gắn mác cao cấp, giá thậm chí có thể trên 40 triệu đồng/m2, vốn thường được dà nh có những đối tượng có thu nhập cao và  mua để đầu cơ là  chính. Vì vậy, khi những đối tượng nà y ngoảnh mặt đi với nhà  chung cư, cũng đồng nghĩa thị trường chung cư đã mất đi đối tượng khách hà ng chính mà  xưa nay hướng đến. Аây chính là  kịch bản đầu tiên vử vỡ trận chung cư được dự đoán.

Chủ đầu tư giảm giá và  chấp nhận lỗ

Chính vì hướng đến đối tượng có tiửn và  đầu cơ, nên khi thị trường địa ốc trầm lắng và  đối tượng khách hà ng nà y không còn mặn mà  với nhà  chung cư, đã đẩy chủ đầu tư và o thế buộc phải giảm giá bán và  chấp nhận lỗ.

Theo tính toán của những người trong ngà nh xây dựng, thì tính chung tất cả các chi phí xây dựng một m2 nhà  chung cư dưới 20 tầng ở Hà  Nội, giá thà nh không dưới 16 triệu đồng.

Trong khi đó, với những chung cư gắn mác cao cấp thì các chi phí xây dựng, sử­ dụng thiết bị, công nghệ, vật liệu xây dựng,...sẽ còn cao hơn nữa, tức là  không dưới 20 triệu đồng/m2. Với mức giá nà y, khi thị trường đang đi xuống như hiện nay và  khi chung cư hiện nguyên hình là  loại nhà  ở dà nh cho người thu nhập thấp thì vẫn là  một con số xa vời với thực tế, người mua khó chấp nhận được.

Cách đây 3 - 5 năm, khi thị trường chung cư đang sốt, hầu hết các chủ đầu tư đửu nhìn thấy đây là  một phân khúc rất tiửm năng, vì dù đưa ra mức giá cao, nhưng người dân vẫn tranh nhau đặt chỗ.

Cũng chính vì vậy, nhiửu chung cư đã hoà n thà nh hoặc đang là m dở dang vẫn được thực hiện theo tư duy trên 30 triệu đồng/m2. Hơn nữa, việc thổi giá lên quá cao đã được duy trì suốt một thời gian dà i khi chủ đầu tư vẫn tự coi mình là  thượng đế vì cầu lớn hơn cung và  việc đầu cơ nhà  chung cư rất phổ biến.

Vì thế, kịch bản vỡ trận sẽ xảy ra, nếu chủ đầu tư muốn bán được hà ng, thì buộc phải giảm giá vử giá trị thực và  phù hợp với tình hình thị trường hiện nay. Tuy nhiên, việc giảm giá để người mua có thể chấp nhận được thì chủ đầu tư phải chấp nhận lỗ nặng, vì giá thị trường chấp nhận được ở thời điểm hiện nay chỉ khoảng 11 “ 12 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, nếu không giảm giá, không bán được hà ng, chủ đầu tư cũng khó có thể tất toán để trả nợ ngân hà ng (hầu hết các dự án bất động sản trước đây đửu thực hiện bằng các khoản vay ngân hà ng) và  cũng không có vốn để thực hiện tiếp dự án.

Chuyển hướng sang nhà  giá rẻ

Аây được coi là  hướng đi chiến lược để tồn tại trong thị trường hiện nay của nhiửu doanh nghiệp bất động sản.

Như đã phân tích ở trên, khi chung cư được nhìn nhận lại và  thị trường địa ốc đang trầm lắng như hiện nay, việc hướng đến đúng đối tượng của chung cư là  người có thu nhập thấp lại là  một thị trường đầy tiửm năng và  có cầu lớn.

Có thể thấy, hà ng loạt các tập đoà n, công ty lớn đửu có xu hướng chuyển sang đầu tư cho nhà  chung cư giá trung bình. Mới đây, Tập đoà n Phát triển nhà  và  đô thị (HUD) chính thức mở bán nhà  thu nhập thấp dự án chung cư An Bình tại TP Nha Trang (Khánh Hòa) với mức giá đử xuất 300-600 triệu đồng/căn. Diện tích căn hộ 46 m2 đến 64 m2.

Trước đó, theo kế hoạch Công ty Cổ phần Vinaconex Xuân Mai cũng đã phối hợp với đối tác Bình Dương để xây dựng tại Hà  Nội căn hộ giá 150 triệu đồng/căn.

Hay trong số 10 dự án nhà  ở sẽ đưa ra giới thiệu, Tập đoà n Novaland Group dự định sẽ phát triển 2 dự án căn hộ có giá trung bình tại quận 9, TP.HCM là  dự án Lucky Dragon Residence và  dự án Phú Hữu Residence với mức giá 14-15 triệu đồng/m2.

Công ty cổ phần phát triển nhà  Thủ Аức (Thuduc House) cũng có kế hoạch phát triển dự án căn hộ nhắm và o đối tượng khách hà ng có thu nhập trung bình và  dưới trung bình với diện tích vừa phải, có giá 500-600 triệu đồng/căn.