Địa ốc vẫn khó vay vốn ngân hà ng

Ra Tết, hà ng loạt ngân hà ng hạ lãi suất cho vay xuống mức trên dưới 10% để chia sẻ gánh nặng chi phí với khách hà ng, song nhiửu doanh nghiệp địa ốc vẫn khó khăn vì chưa tiếp cận được với nguồn nà y. à”ng Tạ Văn Trung, Giám đốc Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 cho biết, thực tế các dự án nhà thương mại rất khó vay vốn ngân hà ng vì có quá nhiửu thủ tục rà ng buộc.

"Một loạt các câu hửi vử tính khả thi của dự án như thời hạn hoà n thà nh, khả năng thu lợi nhuận, đối tượng khách hà ng... khiến doanh nghiệp phải 'ngả mũ chà o thua'. Phía ngân hà ng luôn đòi hửi dự án ở nội đô mới ưu tiên trong việc thẩm định xét duyệt. Nhưng trong điửu kiện kinh tế khủng hoảng như hiện nay, mấy doanh nghiệp có được đất ở nội thà nh để xây dự án", ông Trung nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Lê Vũ Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Sông Hồng Land đang thực hiện nhiửu các dự án cải tạo chung cư cũ, cũng cho rằng, điửu kiện cho vay bất động sản quá chặt chẽ khiến dự án của công ty ông chưa bao giử "mơ tưởng" đến việc vay vốn ngân hà ng.

à”ng Dũng đưa ra ví dụ, doanh nghiệp bao giử cũng tính đến yếu tố lợi nhuận trước khi triển khai dự án, nhưng ngân hà ng phải thẩm định lãi cao gấp 2 hoặc 3 lần mới xét duyệt. Thêm và o đó, ngân hà ng còn kiểm soát đầu ra bằng cách buộc doanh nghiệp chứng minh được dự án đã có khách hà ng hửi mua.

Trong khi đó, theo ông Dũng, việc nà y gần như không thể bởi doanh nghiệp rất khó chà o mời khách khi dự án chưa xong. Và để hoà n thiện dự án, doanh nghiệp cần vốn vay của ngân hà ng. Vô tình chung, doanh nghiệp và ngân hà ng bị xoáy và o cuộc tranh luận "con gà hay quả trứng có trước". "Vay ngân hà ng đã khó nên chúng tôi cũng không trông chử hưởng 4% lãi suất trợ cấp trong gói kích cầu 1 tỷ USD của Chính phủ", ông Dũng chia sẻ. à”ng Dũng cũng cho biết thêm, không vay được vốn, nhiửu doanh nghiệp phải tự mình xoay sở bằng cách ngồi chử hoặc xé lẻ dự án, có vốn đến đâu đầu tư đến đó. "Điửu nà y dẫn đến đầu tư không được đồng bộ nhưng doanh nghiệp cũng không có sự lựa chọn nà o khác, ông Dũng nói.

Các doanh nghiệp địa ốc vẫn "rỉ tai" nhau, chỉ dự án nhà ở xã hội mới có cơ hội "chạm" được và o lãi suất ngân hà ng và may ra được hưởng lãi suất trợ cấp. Song nhiửu doanh nghiệp địa ốc xây nhà ở xã hội lại không mấy lạc quan, tin tưởng và o điửu nà y. Cuối năm nay, Công ty TNHH Gia Hòa dự kiến sẽ tiến hà nh xây nhà cho người có thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, ông Lê Hùng Mạnh, Tổng giám đốc công ty TNHH Gia Hòa cho biết, Phía công ty mới chỉ dự tính là m trung gian giúp khách hà ng vay vốn chứ chưa nghĩ đến việc sẽ vay vốn ngân hà ng vì e ngại thủ tục rườm rà phức tạp".

Theo ông Nguyễn Đức Hưởng, Giám đốc Ngân hà ng Liên Việt, thì tất cả các ngân hà ng sẽ chỉ ưu tiên những tà i sản thế chấp có tính thanh khoản cao (khả năng chuyển đổi thà nh tiửn mặt nhanh) như sổ tiết kiệm, giấy tử có giá (kử³ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ tiửn gửi...). Trong số các tà i sản thế chấp, bất động sản được coi là tà i sản có tính thanh khoản thấp, rủi ro cao nên ngân hà ng rất thận trọng. Các dự án bất động sản được soi rất kử¹. "Chỉ các dự án hoặc nhà trong nội thà nh ở vị trí đắc địa... mới được ngân hà ng nới lửng. Ngược lại các dự án ven đô hoặc ngoại thà nh đửu... phải chịu kiểm duyệt khắt khe", ông Hưởng cho biết.

à”ng Đà o Trọng Thà nh, Giám đốc Ngân hà ng Eximbank, chi nhánh Đống Đa cũng cho rằng, dù đã hạ lãi suất cho vay, các ngân hà ng vẫn phải dè dặt. "Các dự án bất động sản hoà n thà nh trong tương lai nên không ai kiểm soát được tính rủi ro. Chỉ những dự án mang tính khả thi cao, khả năng thu hồi vốn nhanh chúng tôi mới xét duyệt cho vay", ông Thà nh nói.

Nhiửu người nhận định, chính việc ngân hà ng đặt ra quá nhiửu tiêu chuẩn khiến tính thanh khoản của bất động sản đã kém lại cà ng kém hơn. Khi đó, các doanh nghiệp không vay được vốn dẫn đến dự án bị đình trệ và bất động sản không giao dịch được. à”ng Phạm Sử¹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cho rằng, nửn kinh tế đi xuống, thị trường bất động sản chững lại, thì tính thanh khoản của bất động sản cà ng giảm. Ngược lại, khi giao dịch sôi động, nhiửu người có nhu cầu mua, khả năng trao đi bán lại sẽ được đẩy mạnh.

Để cứu thị trường địa ốc, các chuyên gia cho rằng, bất động sản cần đẩy mạnh tính thanh khoản và ngân hà ng phải giảm bớt điửu kiện cho vay. Đứng vử khía cạnh ngân hà ng, ông Hưởng cũng thừa nhận, có không ít dự án bất động sản khả thi song nhiửu ngân hà ng vẫn lo ngại tính rủi ro vì không phải lĩnh vực kinh doanh địa ốc nà o cũng được hỗ trợ lãi suất. Ngân hà ng Nhà nước cần xem xét đến việc hỗ trợ lãi suất cho các dự án bất động sản.

Bất động sản cần phải được đối xử công bằng như các đối tượng khác vì nhà đất cũng giải quyết được các vấn đử lao động, tham gia kích cầu, tạo sản phẩm hà ng hóa là m tăng giá trị GDP. "Trong trường hợp xấu nhất, ngân hà ng mới buộc phải phát mại (bán tà i sản thế chấp). Tuy nhiên, phát mại chỉ là giải pháp cuối cùng bởi thực tế trong điửu kiện kinh tế như hiện nay, phát mại cũng khó tìm được người mua", ông Hưởng nói.

Vử khía cạnh thị trường, các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp địa ốc phải tự xoay sở để cứu mình. Theo ông Phạm Sử¹ Liêm, điửu phối quan hệ cung cầu qua giá cả là một giải pháp khả thi. Các doanh nghiệp phải giảm lợi nhuận, lấy thời gian quay vòng vốn để bù lại. Cháº³ng hạn, thay vì lấy lợi nhuận 60% với chu kử³ 3 năm một lần quay vòng vốn, trong thời kử³ khó khăn, các doanh nghiệp chỉ cần lấy lợi nhuận 20%, với thời gian quay vòng vốn mỗi năm một lần. Sau ba năm qua 3 lần quay vòng vốn, doanh nghiệp sẽ giữ nguyên được lợi nhuận mà sản phẩm vẫn tung ra thị trường đửu đặn.

Ngoà i ra, theo ông Liêm, sửa đổi nội dung của bất động sản để thích ứng với nhu cầu của khách hà ng cũng là giải pháp quan trọng. Người kinh doanh phải linh hoạt trong việc cải tạo bất động sản. Giả sử, chủ sở hữu đang có một căn phòng rộng nhưng khách hà ng muốn thuê diện tích nhử hơn. Trong trường hợp nà y, chủ nhà vẫn có thể là m hà i lòng khách hà ng bằng cách "biến tấu" một căn nhà rộng thà nh hai phòng nhử. "Không khó như việc đổi một chiếc Camry thà nh ôtô bus, song biến một căn nhà thà nh hai phải phụ thuộc và o tư duy của người kinh doanh, ông Liêm nói.