Nhiều bất cập

Theo đó, ngày 5/7/2017, UBND tỉnh Khánh Hoà phê duyệt Quyết định chủ trương đầu tư số 1931/QĐ-UBND, cho phép Công ty cổ phần đầu tư du lịch Eurowindow Nha Trang (sau đây gọi là Công ty Eurowindow Nha Trang) thực hiện dự án khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow Nha Trang.

Dự án được triển khai trên diện tích 333.328 m2, với mục tiêu xây dựng khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng gồm các khu chức năng như khu du lịch và thương mại, khu khách sạn, khu resort và khu biệt thự theo Quyết định 1706A/QĐ-UBND ngày 15/6/2016 của UBND tỉnh Khánh Hòa về phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Trong đó, khu biệt thự bao gồm 154 căn (118 căn biệt thự du lịch ở lâu dài không hình thành đơn vị ở, 36 căn biệt thự du lịch cho thuê).

Mặc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư, song đây chỉ là việc thực hiện theo trình tự thủ tục mới quy định của Luật Đầu tư khi điều chỉnh dự án. Trên thực tế dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 37121000084 cấp lần đầu ngày 19/5/2008, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BA 171755 cấp ngày 29/7/2010 với thời hạn phải hoàn thành xây dựng dự án và đưa vào sử dụng được tính 60 tháng từ ngày 20/12/2010 được ghi tại mục 8 Quyết định chủ trương đầu tư số 1931/QĐ-UBND). 

Quyết định số 1931 cũng ghi rõ điều kiện, nếu nhà đầu tư vi phạm tiến độ thực hiện dự án ở bất kỳ giai đoạn nào so với tiến độ đã đăng ký thì Nhà nước thu hồi dự án. Toàn bộ chi phí đã đầu tư vào dự án do nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm và Nhà nước không có nghĩa vụ bồi thường cũng như bất kỳ trách nhiệm, nghĩa vụ nào. 

Theo Quyết định 1931, tổng vốn đầu tư của dự án là 3.500 tỉ đồng với nguồn vốn đầu tư gồm 17% là vốn chủ sở hữu, vốn huy động và vốn vay là 83% tổng vốn đầu tư. Mặc dù vốn chủ sở hữu của dự án là 17%, mức đảm bảo yêu cầu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên được quy định tại Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nhưng nhiều người đang lo ngại với số vốn của chủ sở hữu mỏng như vậy, chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình xây dựng, ngay cả khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng do phải gồng gánh khoản tiền lãi.

Bên cạnh đó, dự án chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần (và nộp tiền đất ở không hình thành đơn vị ở) vào năm 2017 cũng chiếm một nguồn không nhỏ của dự án.

Trước đó, ngày 19/01/2017, UBND tỉnh Khánh Hòa có Quyết định 217/QĐ-UBND cho phép Công ty Eurowindow Nha Trang chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm đối với 274.557 m2 đất (Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BA 171755 cấp ngày 29/7/2010) sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên đến thời điểm 2017, công ty này vẫn còn loay hoay với việc điều chỉnh từ thuê đất, giao đất.

Bên cạnh vấn đề về vốn và tiến độ xây dựng, một vấn đề đáng lo ngại nữa tại dự án Eurowindow Nha Trang là, đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 3 Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 quy định trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án hình thành trong tương lai.

Mặc dù không bị điều chỉnh bởi Thông tư 26 do là dự án về du lịch, không phải là dự án nhà ở thương mại, nhưng không ít người đang lo ngại khi biết Eurowindow Nha Trang đăng ký thế chấp tại Ngân hàng VPBank 3, đơn đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. 

Ngoài ra, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 19/12/2017 thì Công ty Eurowindow Nha Trang cũng đã thế chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất thuê có diện tích 333.328m2 tại VPbank – Chi nhánh Nha Trang do Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận ngày 19/12/2017.

Trong khi đó, quyền tài sản được thế chấp như trên tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm không phải là tài sản nên ngân hàng không có quyền xử lý tài sản (thu giữ và xử lý: nhận tài sản, bán). Do đó, việc nhận thế chấp bằng quyền tài sản có mức độ rủi ro rất lớn với ngân hàng.

Rủi ro cho người mua

Liên quan đến vấn đề đất đai, theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), việc tỉnh Khánh Hòa đưa ra một thuật ngữ không có trong hệ thống pháp luật Việt Nam là “đất ở không hình thành nên đất ở” với mục đích để giao đất ở cho các chủ đầu tư dự án du lịch là không đúng quy định Luật Đất đai và văn bản pháp luật về quy hoạch. 

Từ việc giao đất ở cho chủ đầu tư dự án du lịch làm nhầm lẫn với dự án kinh doanh bất động sản để chủ đầu tư dự án du lịch có thể bán các công trình trong khu du lịch, có thể lách để cấp giấy chứng nhận cho người mua.

“Tuy nhiên, do việc giao đất ở không hình thành đơn vị ở không đúng quy định pháp luật, không thực hiện đúng Luật Du lịch nên người mua tại các dự án này không thể được cấp giấy chứng nhận cho công trình trên đất ở hay phòng du lịch có khu bếp (căn hộ du lịch) trong khu dự án”, luật sư Phượng khẳng định.

Luật sư Phượng cho rằng, khách hàng ký hợp đồng mua với chủ đầu tư dự án du lịch tự “đeo gông vào cổ’, không thể chuyển nhượng hợp đồng cho người khác (do công chứng từ chối thực hiện), không được cấp giấy chứng nhận, đặc biệt là việc hạn chế quyền sử dụng. Theo quy định trong Quyết định 1706A/QĐ-UBND ngày 15/6/2016 của UBND tỉnh Khánh Hòa và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, thì người mua không có quyền quản lý, họ được gọi là người sở hữu nhưng lại không có giấy chứng nhận, không có quyền quản lý nên có quyền như người góp vốn vào dự án với một ít lợi ích chủ đầu tư đưa ra.

Do không được cấp giấy chứng nhận, việc giao dịch không có căn cứ pháp luật (chưa có văn bản pháp luật quy định) nên người mua không có căn cứ phát sinh quyền sở hữu theo Bộ luật dân sự. Do đó khi chủ đầu tư lâm vào tình trạng phá sản hoặc bị xử lý tài sản thế chấp thì người mua tại các dự án này không thể bảo vệ được các sản phẩm đã mua tại các condotel.

Các biệt thự, căn hộ tại các condotel là phần diện tích được chủ đầu tư bán cho người mua nhưng dự án không có phần sở hữu chung (đường đi chung, công trình hạ tầng chung cho mọi phần sở hữu riêng) nên cho dù có được chủ đầu tư giao cho quản lý và sử dụng thì họ vẫn chịu sự quản lý và phụ thuộc như là người thuê (ra vào cổng, đi lại trong nội bộ, gửi giữ xe, điện nước). Về bản chất, người mua có “tiếng” (người chủ sở hữu), nhưng thực chất họ chỉ là người thuê từ chủ đầu tư.

Luật sư Phượng cho rằng việc hạn chế quyền của người sử dụng (người mua từ chủ đầu tư) tại dự án được ghi trong quyết định quy hoạch (Quyết định 1706A/QĐ-UBND) và giấy chứng nhận nhưng lại không ghi rõ nội dung hạn chế là gì là không đúng Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 quy định về hồ sơ địa chính. “Việc không ghi rõ nội dung hạn chế quyền và việc chủ đầu tư không công bố cho người mua biết sẽ gây nhầm lẫn và thiệt hại cho những người mua tại dự án này”, luật sự Phương nhận định.