Tràn lan phân lô, bán nền
Thời gian qua, trên địa bàn TP Hà Nội, tình trạng người dân tổ chức san lấp mặt bằng, xây dựng đường giao thông sau đó chia tách thửa đất, phân lô bán nền dưới danh nghĩa dự án diễn ra tràn lan ở nhiều quận, huyện, thị xã vi phạm pháp luật đất đai, trật tự xây dựng. Trong đó, một số địa bàn nổi cộm như Thạch Thất, Quốc Oai, Mê Linh, Sóc Sơn, thị xã Sơn Tây…
Phương thức hoạt động chủ yếu là mua gom đất ở, đất vườn, đất trồng cây lâu năm, thậm chí cả đất rừng của người dân ở trong các thôn, xóm rồi phân lô, bán nền. Những mảnh đất nhỏ sau khi được gom lại thành thửa lớn, chỉ cần đầu tư thêm ít kinh phí làm đường bê tông, ngay lập tức được chào bán với giá cao hơn rất nhiều so với đất ở của người dân quanh quanh khu vực, gây nhiễu loạn thị trường. Điều đáng nói, hầu hết những khu đất phân lô, bán nền sau thời gian mua đi bán lại nhộn nhịp đều bị bỏ hoang, không xây dựng, người ở...
Điển hình tại xã Bình Yên (huyện Thạch Thất), trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở trên địa bàn tăng mạnh trong thời gian qua. Năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88ha, đến năm 2020 đã tăng thêm 5,9ha (tăng 2,4%), năm 2021 tăng thêm 6,42ha (tăng 2,6%). Hay tại xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây), trong năm 2021, toàn xã có hơn 120 hồ sơ xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, khoảng 100 hồ sơ được duyệt với tổng diện tích hơn 7ha.
Đáng chú ý, vào giữa tháng 12/2021 tại Quyết định số 1727 và Quyết định 1728/QĐ-UBND, UBND thị xã Sơn Tây cho phép chuyển đổi gần 5.000m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở, thời gian sử dụng lâu dài. Nhưng sau khi chuyển đổi, cả hai khu đất này đã được phân lô diện tích khoảng từ 60 - 100m2 và môi giới rao bán chênh từ 7 - 10 triệu đồng/m2 so với đất nền của người dân quanh khu vực.
Trước vấn nạn về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phân lô, bán nền không đúng quy định pháp luật đất đai, mới đây, Sở TN&MT Hà Nội đã ban hành văn bản số 1685/STNMT-ĐKTĐĐ gửi UBND các quận, huyện, thị xã, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội yêu cầu tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất có đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở; chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách, hợp thửa đối với đất ở đảm bảo điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành.
Đồng thời, Sở TN&MT Hà Nội cũng đề nghị các quận, huyện, thị xã thực hiện kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách, san hạ đất để xây dựng hạ tầng đường giao thông trên địa bàn trong khoảng thời gian từ ngày 1/1/2017 - 31/1/2022 đối với thửa đất có diện tích lớn hơn 500m2.
Giải pháp từ công cụ thuế
Ghi nhận thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, sau khi Sở TN&MT Hà Nội có văn bản yêu cầu tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phân lô, bán nền nhiều người dân như “ngồi trên đống lửa” vì đã bỏ ra một khoản tiền khá lớn để đầu tư vào những lô đất mới được chuyển đổi. “Tôi cùng người bạn chung vốn mua một lô đất trị giá hơn 1 tỷ đồng tại xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây). Mặc dù đã là đất ở nhưng tôi đang rất lo lắng khi thanh tra vào cuộc, nếu quá trình chuyển đổi không đúng quy trình, quyết định bị thu hồi thì có thể tôi sẽ bị mất hết tiền đầu tư hoặc nếu được lấy lại cũng không biết chờ đến khi nào” - chị N. L. A khách hàng đầu tư đất nền tại xã Cổ Đông chia sẻ.
Về phía chính quyền, mặc dù văn bản 1685/STNMT-ĐKTĐĐ vẫn nêu rõ chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách, hợp thửa đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành nhưng một số địa phương lại tỏ ra thận trọng và chờ những hướng dẫn tiếp theo từ cơ quan cấp trên.
“Thời điểm hiện tại, chúng tôi vẫn nhận được hồ sơ xin chuyển đổi, chia tách và cho, tặng, thừa kế đất đai của các hộ gia đình. Tuy nhiên, chúng tôi đang tạm dừng tất cả hoạt động này, tổng hợp báo cáo để chờ ý kiến chỉ đạo từ cơ quan cấp trên” - Phó Chủ tịch UBND xã Cần Kiệm (huyện Thạch Thất) Kiều Văn Thi cho hay.
Những ngày gần đây, dư luận có nhiều ý kiến khác nhau về việc tạm dừng hợp thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất rồi phân lô, bán nền hay chính quyền địa phương tạm dừng tất cả hoạt động liên quan sẽ làm cho thị trường bất động sản (BĐS) vốn đã thiếu nguồn cung, nay càng trở nên khan hiếm hơn là một phần nguyên nhân khiến cho giá BĐS sẽ tiếp tục leo thang trong thời gian tới.
Ở góc độ chuyên môn, các chuyên gia cho rằng, việc phân lô, tách thửa đang bị lách luật để tạo ra sản phẩm cho nhà đầu tư nhỏ lẻ đang muốn đầu tư vào đất, chỉ để phục vụ đầu cơ, tích trữ mua bán, không phải đầu tư để sử dụng lâu dài. Thực trạng sẽ tạo ra sốt đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn cho công tác quy hoạch, phát triển kinh tế của địa phương.
“Tôi cho rằng, việc gom đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng rồi phân lô, bán nền sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường BĐS tại khu vực đó và ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Hoạt động đầu cơ làm giá đất tăng cao, DN muốn vào đầu tư phải bỏ ra chi phí bồi thường lớn, không đảm bảo lợi nhuận dẫn tới bỏ cuộc, địa phương mất đi cơ hội phát triển kinh tế, tiền “chảy” vào đất nền thực tế không mang lại giá trị sản xuất thặng dư cho xã hội” - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Bên cạnh đó, theo đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam, việc tạm dừng phân lô, bán nền sẽ không ảnh hưởng đến giá bán của các dự án vì những dự án đầy đủ điều kiện pháp lý đang ở mức giá tương đối cao, nếu tăng thêm sẽ càng khó thanh khoản. Nhưng tạm dừng chỉ là giải pháp mang tính tạm thời, vì thực tế pháp luật hiện nay không cấm hoạt động này. Vì vậy giải pháp lâu dài là Nhà nước cần phải xây dựng công cụ thuế, đánh thuế thật nặng đối với việc đầu cơ đất đai chỉ để bán sang tay mà không đưa vào sử dụng.
"Tôi cho rằng chỉ sử dụng cách phân lô, bán nền ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho các hộ gia đình tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường. Việc cho phép phân lô, bán nền khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh, điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy." - GS.TSKH Đặng Hùng Võ.
