Hàng loạt “đại gia” thế chấp dự án

Chủ tịch HĐTV VAMC Nguyễn Tiến Đông cho biết, gần 2 tháng kể từ khi Nghị quyết 42/2017/QH14 đi vào thực hiện, VAMC dồn dập mua 6 - 7 khoản nợ lớn theo giá thị trường. Hầu hết đều là những khoản nợ có TSĐB nhưng do khách hàng không có trả năng trả nợ. Không chỉ VAMC, gần đây, BIDV, Vietcombank,Vietinbank, Techcombank… đều tăng cường thu hồi nợ, đấu giá và giao bán TSĐB, thị trường hé lộ hàng loạt dự án của các "đại gia" bị ngân hàng ráo riết siết nợ. Không ít trường hợp khách mua nhà tại các dự án bị ngân hàng siết nợ dẫn tới hoang mang, lo lắng.

Hơn 3 năm trước, bà M.H ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án SaigonOneTowervới diện tích hơn 250m2 gần 16 tỷ đồng. Bà H. đã đóng cho chủ đầu tư 13 tỷ đồng nhưng nhiều năm nay dự án không triển khai. "Tôi và nhiều khách hàng khác đã tìm chủ đầu tư để tính phương án giải quyết, nhưng họ né tránh. Bây giờ VAMC thu giữ tòa nhà để xử lý các khoản nợ khiến chúng tôi rất lo lắng” - bà H. nói.

Dự án Saigon One Tower M&C bị thu hồi để xử lý nợ xấu.  Ảnh: Gia Khiêm

Dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên (TP Hồ Chí Minh) của Công ty CP Đầu tư xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584 cũng bị BIDV thông báo sẽ bán đấu giá toàn bộ dư nợ gốc, lãi phát sinh của dự án với giá khởi điểm là 810 tỷ đồng. Hàng trăm khách hàng đang bị “mắc kẹt” không biết quyền lợi mình đi về đâu… Tại Hà Nội, Sông Đà Thăng Long cũng nợ đầm đìa. Nhiều nhà băng có mức cho vay lớn như BIDV là 118 tỷ đồng, Ngân hàng An Bình cho vay 213 tỷ đồng, Ngân hàng Quân đội cho vay 495 tỷ đồng... Việc giải quyết quyền lợi cho các khách hàng cũ ra sao đang khiến nhiều khách hàng băn khoăn.

Người mua nhà bị ảnh hưởng gì?

Theo luật sư Trương Thanh Đức, quy định pháp luật hiện hành thì nhà đất thuộc dự án đã bán cho người dân mà mang đi thế chấp cho ngân hàng thì giao dịch thế chấp là vô hiệu, do chủ đầu tư không còn quyền thế chấp tài sản đã bán. Ngân hàng không thể nói là không biết tài sản thế chấp đã bán cho người dân vì còn khâu thẩm định. Trong trường hợp này, luật sư chỉ ra rõ khách hàng đều có quyền yên tâm nếu có hợp đồng mua bán.

Ở chiều ngược lại, nếu dự án đã “cắm” cho ngân hàng mà chủ đầu tư lại mang bán tiếp cho người dân, về nguyên tắc thì hợp đồng bán nhà cho dân là vô hiệu, tất nhiên trong trường hợp này chủ đầu tư có dấu hiệu của hành vi “lừa đảo”. Khi dự án được bán đi hay nhượng lại cho chủ đầu tư khác thì thì các khách hàng mua nhà dự án sẽ không được ưu tiên xử lý quyền lợi vì ngân hàng đã có giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp này, theo quy định, sẽ xử lý ưu tiên các khoản tiền nợ thuế, nghĩa vụ liên quan đến Nhà nước nếu có của chủ đầu tư. Kế đến là quyền lợi của các đơn vị có giao dịch bảo đảm là ngân hàng. Số tiền còn lại mới xử lý quyền lợi cho các khách hàng. Như vậy được đền bù như thế nào thì các khách hàng không khác gì đang chơi trò hên xui.

Trên thực tế, để ngăn chặn việc chủ đầu tư đã bán nhà cho khách hàng nhưng vẫn mang dự án đi cầm cố hoặc vay vốn ngân hàng, chưa được giải chấp đã bán ra thị trường, hơn một năm trở về trước, TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đã công khai dự án BĐS vay vốn ngân hàng, lần lượt là 77 và 26 dự án, chiếm khoảng 10%. Tuy vậy, con số này mới chỉ là “phần nổi của tảng băng chìm”, qua thống kê của Bộ Xây dựng hiện có hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là thế chấp, vay vốn ngân hàng. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng, làm rối loạn thị trường BĐS.

Khi mua nhà ở những dự án chưa đóng tiền sử dụng đất hoặc chưa đủ điều kiện mở bán, khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro. Người mua nhà phải tìm hiểu chủ quyền đất, xem dự án đã được phép bán chưa, NHTM nào đứng ra bảo lãnh... Điều quan trọng nữa là hợp đồng mua bán rất cần có tham vấn pháp lý của luật sư.