Thị trường chung cư cũ Hà  Nội biến động

Ngay sau khi Thà nh phố Hà  Nội phê duyệt quy hoạch cải tạo thí điểm một số khu tập thể cũ trong nội thà nh và o năm 2009, phân khúc nà y trở thà nh một cơn sốt gây sốc trong là ng bất động sản với mức giá đẩy lên cao chót vót gấp 2-3 lần giá trị thông thường. Tuy nhiên, bước sang quý một năm nay, thị trường chung cư cũ đã hạ nhiệt, một số khu trong nội thà nh đã giảm mức chênh từ 200 triệu đến 300 triệu đồng mỗi căn.

Tiêu biểu phải kể đến chung cư Thanh Xuân Bắc 23-25 triệu đồng mỗi m2 đã giảm xuống còn khoảng 18-20 triệu. Khu tập thể Giảng Võ cũng chỉ còn 28-30 triệu, khu Nam Аồng dao động 23-25 triệu đồng, giảm khoảng 3-5 triệu mỗi m2. Аặc biệt, chung cư Nguyễn Công Trứ đình đám một thời với mức giá 50-60 triệu cũng tụt xuống còn 35-40 triệu mỗi m2.

Hà  Nội có 23 khu chung cư cũ xuống cấp cần được xây dựng lại. Ảnh: Hoà ng Hà .

Trong khi chung cư trong khu vực nội thà nh giá giảm mạnh thì một số nhà  tập thể xa trung tâm lại giữ được "phong độ", dao động không đáng kể. Tiêu biểu như khu khu tập thể Nghĩa Tân- Cầu Giấy vẫn ổn định ở mức 22-24 triệu đồng mỗi m2 tùy tầng. Tập thể C4, An Dương Vương thuộc quận Tây Hồ giá quanh mức 32-35 triệu đồng mỗi m2.

Chung cư cũ rớt giá, kẻ bán, người mua đứng ngồi không yên. Anh Nguyễn Аức Khu đang lo ngay ngáy vì rao bán căn hộ ở khu tập thể Quử³nh Mai (Hai Bà  Trưng) trong suốt hai tuần nay vẫn không có ai mua. Căn hộ 15 m2 đã cơi nới thà nh 32 m2 tại tầng 5 của anh rao bán 850 triệu nhưng vẫn ế khách. Trong khi bằng thời điểm nà y năm ngoái, anh có thể rao tới 1,5-2 tỷ đồng. "Cách đây hai tuần, tôi rao với giá 1 tỷ đồng, nay cần tiửn gấp, tôi buộc phải đại hạ giá mà  vẫn chưa có khách hửi thăm", anh Khu than.

Cùng chung cảnh ngộ với anh Khu, giới kinh doanh bất động sản "ôm" các căn hộ cũ chung cư từ hồi đầu năm 2009 cũng như ngồi trên đống lử­a. Anh Nguyễn Văn An, một nhà  đầu tư địa ốc tại khu vực Thanh Xuân cũng đang "khóc dở mếu dở" không biết phải xoay sở ra sao với 8 căn hộ vừa ôm. Hồi cuối năm 2009, anh đã dốc tiửn, vay mượn thêm bạn bè, ngân hà ng để có gần 10 tỷ đồng đầu tư 8 căn hộ ở ba khu Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ và  Thà nh Công với hy vọng khi các dự án thực hiện, có thể kiếm lời nhử bán suất tái định cư dự án.

Anh An dự định, chử "sóng to" rồi đẩy từng căn bán dần, nhẩm tính sơ sơ cũng phải lãi gấp 2, 3 lần. Аột nhiên, chung cư cũ rớt giá, ngân hà ng thúc nợ, lời lãi chưa thấy đâu, anh An phải đối mặt với khoản thất thoát hà ng tỷ đồng. "Vay ngân hà ng đến 5 tỷ đồng, với lãi suất 14% mỗi năm, tôi phải trả đến 700 triệu đồng. Giử đà nh phải chử khi thị trường lên để cắt lỗ", anh An lo lắng.

à”ng Аoà n Văn Thắng, đại diện Công ty cổ phần bất động sản Donald cho biết, phân khúc chung cư cũ bị chững lại sau cơn sốt đột biến hồi năm 2009 chủ yếu do tâm lý khách hà ng dao động trước chủ trương của thà nh phố. Cuối năm 2009, Ủy ban nhân dân TP Hà  Nội có công văn chỉ đạo dừng ngay việc cấp giấy phép xây dựng các tòa nhà  cao tầng tại bốn quận Hoà n Kiếm, Ba Аình, Hai Bà  Trưng và  Đống Аa khiến thị trường chung cư cũ bị sốc. Chung cư cũ trước đây gây sốt trên thị trường thì nay thuộc dạng kén khách vì nhiửu nhà  đầu tư lo ngại dự án không được triển khai", ông Thắng nói.

à”ng Phạm Trung Hà , Tổng giám đốc Công ty Hòa Phát Land, cho rằng, bản chất của mua bán chung cư cũ là  để hưởng lợi từ các dự án cải tạo với diện tích lớn hơn. Các khu tập thể xây dựng cách đây hà ng chục năm, điửu kiện sống cũng như môi trường không an toà n nhưng nhử vị trí "đắc địa" ngay trung tâm thà nh phố nên được nhiửu người quan tâm. "Khu tập thể cũ sập sệ chắc chắn sẽ phải cải tạo. Các chung cư được định giá cao, không xuất phát từ giá trị sử­ dụng thời điểm hiện tại mà  xuất phát từ kử³ vọng sinh lời trong tương lai", ông Hà  nói.

Tuy nhiên, ông Hà  phân tích chung cư cũ vẫn là  một phân khúc có tiửm năng lớn. Khách hà ng nếu biết lựa chọn dự án tốt, cũng như xem xét kử¹ năng lực của chủ đầu tư thì cơ hội vẫn còn nhiửu. Nếu như dự án trong khu vực được phép triển khai và  chủ đầu tư cam kết thực hiện đúng tiến độ thì phân khúc nà y vẫn sinh lợi cao. Bởi nếu so sánh với các vị trí xa trung tâm của các dự án mới, chung cư cũ ở vị trí đắc địa vẫn được nhiửu khách hà ng ưu ái lựa chọn, ông Hà  nói.

Mới đây, Hà  Nội đã có văn bản gử­i Thủ tướng đử nghị cho phép tiếp tục triển khai một số dự án đã được cấp phép xây dựng phù hợp với quy hoạch chung Thủ đô. "Аây sẽ là  một động thái giúp chung cư lấy lại phong độ và  thị trường chắc chắn sẽ khởi sắc hơn", ông Hà  lạc quan.